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士業(サムライ)日記  専門家集団・丸の内アドバイザーズのブログ

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相続税における広大地評価(3) 

【相続税における広大地評価(3)】
by 下木原仁

 不動産鑑定士の下木原(東西アプレイザル)です。相続時にお問い合わせの多い広大地判定の留意点についての3回目になります。

 今回は、広大地に該当するための4要件のうち、その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大であること、開発行為を行うとした場合、道路、公園などの公共公益的施設の負担が必要と認められることについて概説致します。

要件3. その地域における標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大であること
 その地域における標準的な宅地の面積とは、評価対象地の近傍での土地売買に当たって、需要の中心となっている土地面積となります。具体的には土地の売買事例を分析して判断することが必要ですが、地価公示や地価調査のポイントの地積や、各自治体の開発指導要綱における最低敷地面積も参考となります。一般的には100㎡~150㎡程度が標準的な宅地の面積となるケースが多いでしょう。
次に標準的な宅地の面積に比して著しく面積が広大であることについては、上記で判定した標準的な宅地の面積と比較して、評価対象地が著しく面積が広大であるかを判断することとなります。各自治体が定める開発許可を要する面積基準(三大都市圏の市街化区域では500㎡)以上であれば、原則として広大であると判断することができます。また面積基準未満であっても、宅地分譲を想定した場合に道路を入れることが必要と認められれば、広大と判断できる場合もあります。

要件4. 開発行為を行うとした場合、道路、公園などの公共公益的施設の負担が必要と認められること
 開発行為を行うとした場合、道路、公園などの公共公益的施設の負担が必要と認められることとは、一般的に宅地分譲を想定した場合に道路の開設が必要な宅地であるかを判断することになります。
道路の開設が必要な宅地であるかを判断するには、評価対象地で宅地分譲を想定した場合の区画割り図を作成して検討することが必要となります。
一般的に以下の宅地は、道路の開設が不要な宅地と考えられます。

1.間口が広く、奥行が標準的な場合

広大地 3-1

2.道路が二方、三方、四方にあり、道路開設が必要ない場合

広大地 3-2


3.路地状開発を行うことが合理的と認められる場合

広大地 3-3





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