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士業(サムライ)日記  専門家集団・丸の内アドバイザーズのブログ

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相続税における広大地評価(2) 

【相続税における広大地評価(2)】
by 下木原仁

 不動産鑑定士の下木原(東西アプレイザル)です。
 相続時にお問い合わせの多い広大地判定の留意点についての2回目になります。

 今回は、広大地に該当するための4要件のうち、大規模工場用地に該当しないこと、中高層の集合住宅等の敷地用地に適していないこと(マンション適地でないこと)について概説致します。

要件1.大規模工場用地に該当しないこと
 大規模工場用地とは、財産評価基本通達22-2に定める大規模工場用地をいいます。財産評価基本通達22-2では、大規模工業用地を50,000㎡以上の地積を有すること等と定義しています。
かなり大規模な宅地でなければ、当該要件に該当することはないと思われます。

要件2.中高層の集合住宅等の敷地用地に適していないこと(マンション適地でないこと)
 マンション適地でないことを判断するためには、評価対象地でマンション事業を行うことを想定し、マンション事業が事業として成立するかを検討することが必要となります。
 マンション事業を行うに当たっては、市場性の観点から有効な需要を有するマンション市場が成立する地域であることが必要であり、また、投資効率性の観点から一定の規模が必要となります。
 したがって、マンション適地に該当するかについては、評価対象地の立地条件からみた市場性の観点からの事業の成立可能性、画地・街路・行政的条件からみた規模としての事業の成立可能性について検討を加え、評価対象地がマンション適地であるかを判定することとなります。
 立地条件からみた市場性の観点からの事業の成立可能性とは、同一エリアでマンション事例がみられ、評価時点において一定のマンションへの需要がみられることが必要です。

 例えば、評価対象地が大都市の郊外の最寄駅から徒歩15分の土地だとします。
同一エリアにおいて、全くマンション事例が無い場合や最寄駅から徒歩10分以内のマンション事例しかない場合は、マンション適地でないと判定できる場合が多いでしょう。
 次に規模としての事業の成立可能性とは、例えば、評価対象地が基準容積率200%の地域の地積700㎡の土地だとすると、評価対象地で想定されるマンションの規模は以下のとおりです。

広大地 (2)-1

 700㎡の土地だと概ね20戸程度の規模のマンションが建築可能です。同一エリアで同程度の規模のマンション事例があれば規模としてはマンション適地ではないと言えるでしょうし、40戸程度以上の規模のマンション事例しかなければ、規模の観点からはマンション適地ではないと判定できることが多いでしょう。
 ただし上記の判定は絶対でなく、地域の将来動向やマンション市況等によって、マンション適地と判定される徒歩エリアや規模が変化する可能性があることには留意が必要です。
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