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士業(サムライ)日記  専門家集団・丸の内アドバイザーズのブログ

専門家集団・丸の内アドバイザーズのブログ

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不法占有者の退去 

【不法占有者の退去】
by 岩松琢也

 丸の内アドバイザーズの岩松です。

 先日、ある方(女性)がご遺言を作成するに当たり、相続財産をリストアップしていたところ、かねて懸案となっていた問題物件についてもこの際整理をしておこうという話しになりました。

 その問題物件というのは、何年か前に旦那さんが亡くなった時に相続した不動産の内の一つなのですが、相続人である奥さんもそれまで全く知らなかった物件でした。どうやら旦那さんが生前競売で取得したもののようなのですが、底地とその上に建っている建物はその旦那さんの所有であることはまちがいがないのですけれども、その建物は権利者である旦那さんとは関係のない人が占拠している状態でした。 その建物を占拠している人というのが、どうやら右翼かそれに近い政治団体のようで、それらしき看板が掛けてあったり、街宣車も持っているようでした。

 登記や競売の記録、固定資産税の納付状況などから、亡くなった旦那さんが正当な権利者であることに間違いはないものの、どうしてそのような状態になっているのか経緯のわかる資料は見つからず、相続人である奥様も全く話しを聞いておりませんでしたので、どう対応したらいいか判断がつきかねておりました。占有している人が権利者でないことは明らかなのですが、なにしろ一般の人とは違いますので、なまじ連絡を取って何が起こるかも想像ができなかったことから、敢えてこちらからはアクションを起こさず、ただ固定資産税を払って放置しておく状態のまま、相続以来数年間が経過しておりました。

 その間、占拠している側からも何も連絡はなかったのですが、何年もの時が経過して、いつまでも放置しておく訳にもいかず、また、特に今回遺言書を作成するに当たり、この物件についても子供達に先送りするのではなく、この際きちんとしておく方がいいとのお考えに達しました。

 しかし、なにしろ相手が相手ですので、どのように対応するのがいいのかあれこれ検討した結果、いわゆる反社会的勢力に関する事案について特に多くの経験のある弁護士の方にご相談し、解決を依頼することとなりました。

 その弁護士の先生との打ち合せでは、十分解決できる見込みありという見立てで、自信もお持ちのようでしたので安心したのですが、ご自宅に街宣車がきたり脅迫されたりという恐れはきわめて少ないがゼロとはいえない、とのことでしたので、一抹の不安は持たざるを得ませんでした。

 上記のような経緯で取りかかっていただき、1年以上はかかっても仕方がないと思っていたのですが、思いの外スムーズにコトが運び、結果としては3ヶ月ほどで退去が完了して明け渡しを受けられました。
その間、奥様は特に相手との話し合いや法廷の場などに出て頂くことも一切なく、ましては脅迫や街宣車の登場といったことも全く起こらず、ほとんど手を煩わせることなくすみました。

 予想外にスムーズに解決をみて、不動産管理会社や信託銀行など相談を受けていた関係者の方々と驚きと共に話したのですが、やはり餅は餅屋でこの分野に長けている専門家に任せたのが良かったし、その先生からの報告を聞いてみて、素人が不用意に接触していればどんなことが起きたか想像もつかず、下手に動かずに静観しておいたのも賢明だったということでした。

 上記のケースでは、相続に当たって残された奥さんは何も知らなかったために少なからず時間やコスト、精神的な負担が生じてしまったのですが、子供さん達には先送りをせずにすみました。
 相続人のことを考えると、遺言書の作成と共に、相続財産についての情報をまとめると共に、問題のある資産についても整理をしておくことが重要です。
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平成25年地価調査発表 

【平成25年地価調査発表】
by 下木原仁

東西アプレイザルの下木原です。当社は不動産の鑑定評価・コンサルティングを専門としています。今回は私も評価員として担当した平成25年地価調査の特徴について概説いたします。

全国的に下落率は縮小、三大都市圏の商業地は上昇へ
国土交通省がとりまとめた平成24年地価調査の基準地価(7月1日現在の価格)によると、全国平均では依然として下落しているものの下落率は縮小傾向となっています。東京、大阪、名古屋の三大都市圏では住宅地は-0.1%とほぼ横ばいとなっており、商業地は+0.6%と緩やかな上昇に転じています。

主な上昇エリア
全国的には下落が継続している地域が大半ですが、三大都市圏を中心に地価の上昇した地域もみられます。東京圏では東京スカイツリーの開業により繁華性の向上した墨田区押上や浅草の商業地、東京理科大学のキャンパスの開設された葛飾区の商業地、再開発の進捗した武蔵小杉駅周辺の住宅地、商業地の地価は上昇となっています。
特に大規模商業施設(アウトレット)の開業した木更津の住宅地は前年比+11.6%東京外かく環状道路の整備進捗による物流施設の需要増により、市川市の工業地は前年比+11.3%地下鉄副都心線と東急東横線の相互乗入効果により観光客の増加した横浜中華街の商業地は前年比+12.0%と高い上昇率を示しています。その他の地域では、再開発の進展した大阪駅や広島駅近接の商業地、平成26年度に予定されている北陸新幹線開業に向けて需要の堅調な石川県金沢市の金沢駅近接の商業地は高い上昇率を示しています。

東日本大震災の被災地
岩手県及び宮城県では、浸水を免れた高台や被害が比較的軽微だったエリアで、住宅の移転需要や復旧事業の土地需要から高い上昇率を示す地点がある一方、海岸部は引き続き下落傾向が続いています。福島県では、帰還困難区域等の住民による同区域外への移転需要等の高まり等により住宅地等を中心に上昇地点が増加しており、その周辺市町村の下落率も縮小しています。なお帰還困難区域、居住制限区域、避難指示解除準備区域及び計画的避難区域内の31地点は調査を休止しています。
以上
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書籍「ベーシック不動産実務ガイド」発行のご案内 

【書籍「ベーシック不動産実務ガイド」発行のご案内】
by 下木原仁

 東西アプレイザルの下木原です。当社は不動産の鑑定評価・コンサルティングを専門としています。
今回は私も一部執筆した書籍「ベーシック不動産実務ガイド」発行のご案内です。

 書籍「ベーシック不動産実務ガイド」は、東京都不動産鑑定士協会編著、山野目彰夫(早稲田大学大学院法務研究家教授)監修により、中央経済社から平成25年2月に発行されました。価格は3,780円(税込)となっております。
 本書は実務家である不動産鑑定士が、多方面にわたる不動産の知識の中から不動産の仕事に携わる方に必須と思われるものを厳選し、わかりやすく解説した入門書となっております。

 本書の特徴としては、
①一つのテーマを、見開きを中心とした短い単元にまとめながら、図表を多用して一覧性を高める。
②さらなる知識の習得のための参考資料・調査先の案内を充実させる。
③QRコードにより、資料探しの迅速化・効率化を図り、スマホ利用との一体性を高める。

等の工夫がなされています。

 目次は下記東京都不動産鑑定士協会のサイトでご覧いただけます。

http://www.tokyo-kanteishi.or.jp/seido/book_basic_jitsumuguide.html

またアマゾン等の各オンラインサイトからもご購入いただけますので、ご興味ある方は、不動産についての身近な手引きとしてご活用いただけば幸いです。
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中小企業とCRE戦略 

【中小企業とCRE戦略】
by 下木原仁

東西アプレイザルの下木原です。当社は不動産の鑑定評価・コンサルティングを専門としています。今回は近年注目が高まってきているCREがテーマです。


CREとは

 CREとは、企業が利用(所有・賃貸)する不動産でCorporate Real Estateの略です。具体的には①直接事業の用に供されている不動産(本社事務所、支店、営業所、店舗、工場等)、②間接的に事業の用に供されている不動産(寮、社宅、研究施設等)、③その他不動産(遊休地、駐車場等)が挙げられます。

CRE戦略とは

 CRE戦略については明確な定義はありませんが、国土交通省が2008年に公表した「CRE戦略を実践するためのガイドライン」では、『企業不動産について、「企業価値向上」の観点から経営戦略的視点に立って見直しを行い、不動産投資の効率性を最大限向上させていこうという考え方を示すもの』とされています。
 現在所有・賃借している不動産について、継続保有していくか、売却するか、賃借に切り替えるか、利用用途を転換するか等を企業価値最大化の観点から再構築することがCRE戦略と言えます。

中小企業とCRE戦略

 CRE戦略は、固定資産の減損会計の導入等の企業会計制度の変更によって注目されてきたこともあり、減損会計等の適用となる大企業を中心に導入が進んできた現状がありますが、決して中小企業にとって不要なものではありません。むしろ中小企業こそCRE戦略の導入が重要と言えます。
 中小企業では所有と経営が一致しており、経営者の個人保有不動産を賃借して事業用不動産として利用されているケースが多くみられます。
 また中小企業経営者の個人資産に占める事業用不動産の割合は高く、将来的な相続税発生に際しては、事業用不動産を売却せざるを得なくなるなど、事業の継続に支障の出るケースも想定されます。
 このように所有と経営が一致した中小企業においては、企業価値最大化の観点からのCRE戦略と合わせ、事業用不動産の承継といった事業承継の観点に立ったCRE戦略を立てることが重要となります。
 (以下次回に続きます。)
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平成24年地価調査発表 

【平成24年地価調査発表】
by 下木原仁

 東西アプレイザルの下木原です。当社は不動産の鑑定評価・コンサルティングを専門としています。今回は私も評価員として担当した平成24年地価調査の特徴について概説いたします。

全国的に下落率は縮小

 国土交通省がとりまとめた平成24年地価調査の基準地価(7月1日現在の価格)によると、全国の下落率は前年の3.4%から縮小し、2.7%の下落となっています。東京、大阪、名古屋の三大都市圏は住宅地0.9%と前年の1.7%、商業地0.8%と前年の2.2%から下落率は縮小しています。地方圏も住宅地3.2%、商業地4.1%の下落と下落率は縮小しています。

上昇エリアも

 下落が継続している地域が大半ですが、一部には地価の上昇した地域もみられます。
 東京圏では東京スカイツリーの開業により繁華性の向上した墨田区押上や浅草の商業地、東京電機大学の移転した足立区北千住の商業地、再開発の進捗した武蔵小杉駅周辺の住宅地、商業地、大規模商業施設(テラスモール湘南)の開業した藤沢市の住宅地の地価は上昇となっています。またその他の地域では、平成26年度に予定されている北陸新幹線開業に向けて需要の堅調な石川県金沢市の金沢駅近接の商業地、地下鉄新駅の開業した名古屋市緑区の住宅地、九州新幹線の全線開業と商業施設(JR博多シティ)の開業を受けて集客力の増大した博多駅前の商業地の地価は上昇となっています。

被災地の地価はまだら模様

 東日本大震災の被災地では、岩手の住宅地3.8%、宮城の住宅地0.6%、福島の住宅地3.2%の下落となっており、下落率は縮小しています。下落傾向の続く地域が多い中、岩手県や宮城県の沿岸部では、高台の住宅地で高い上昇率となって地域があります。仙台市も沿岸部からの移住者や復興需要によるオフィス需要の高まりにより地価は回復傾向にあります。一方福島県も下落率は縮小していますが、原子力災害対策特別措置法により設定された警戒区域等に存する31の地点は価格を判断できないとして調査休止となっており、下落率に反映されていないことには留意が必要です。

太平洋側沿岸は下落目立つ

 高知県や静岡県、和歌山県といった太平洋側沿岸では、死者が最大32万人とも想定される「南海トラフ」地震への不安からか大幅な下落となった地点がみられました。東京圏においても人気の高い住宅地である神奈川県鎌倉市や藤沢市の沿岸部の一部は高い下落率を示しています。

以上
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