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士業(サムライ)日記  専門家集団・丸の内アドバイザーズのブログ

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相続登記はしなければいけないのか 

【相続登記はしなければいけないのか】
by 加藤雄一

 私は、丸の内アドバイザーズグループの登記関係を担当しております四谷司法事務所の司法書士加藤雄一と申します。

 今回は、相続登記をテーマにします。なるべく平易な文章を心がけておりますので、一部気になる表現もあるかもしれませんが、最後までお読みいただければ幸いです。

 司法書士の業界でも、今後、この方面の案件が増えることが予想され、力を入れている事務所も数多くあるようです。もちろん、私の事務所でも相続の手続きは得意としている分野でもあります。

 相続登記自体は、法的にいつ迄に行わないといけないとか、いつ迄に行わないと罰則があるという事はありません。そのため、「やらなきゃいけないよなぁ」と思いながら結構多くの方が、放置してしまっている状態かと思われます。

 そこで、今回は相続登記を放置した場合のデメリットを考えてみたいと思います。

 まず、相続開始直後に表立った不利益は特にありません。例えば相続税がかかってしまう様な案件でも、相続税の申告期限までに登記手続迄も終わらせておく必要はありません。

 しかし、後々に相続登記をしなければならなくなったとき(対象不動産を売却する場合など)にデメリットが明らかになると言えます。
今回は主に
1 書類を集めるのが面倒
2 相続人の協力が必要

の2点から、ご説明いたします。

 まずは、1、書類を集めるのが面倒という事です。

 相続登記を申請する際には、申請書を書いて法務局に提出するだけでは登記できません。
具体的には、亡くなった人(被相続人)の出生から亡くなる迄の戸籍、改正原戸籍、除籍謄本などの資料の提出も必要です。
 これらの戸籍関係の書類は亡くなった人が生まれてから亡くなる迄の期間を証明する様に取得する必要があります。
 現在の戸籍だけでは、現在のことを証明しているだけで、実は再婚で前の結婚の際に子供がいたとかいう事があると、現在の戸籍からだけでは、その事実はわからないこともあるからです。

 戸籍関係の原本を相続税の申告などで税務署に提出してしまい、相続人の方達にはコピーしか手元に無いということがよくあります。
 相続登記の際には、戸籍関係の資料はコピー提出では対応していただけなくて、原本の提出が必要になります。せっかく手間をかけて取得した戸籍関係の書類を再度取得しないといけないのです。

 戸籍関係の書類を全部同じ役所で取得できればそれ程手間では無いかもしれませんが、本籍を住所と共に移しているタイプの方の場合は、本籍が遠方だったりで、かなり面倒な場合もあります。

 また、遺産分割協議をしている場合も、その原本を一旦提出する必要があります。この遺産分割協議書には実印を押印して印鑑証明書も必要になります。もちろん原本です。

 よくあるのが遺産分割協議をしていて遺産分割協議書の原本はあるのですが、印鑑証明書の原本が無い!という事です。

 遺産分割協議をするのに相続人間で揉めていた場合などは再度「印鑑証明書を出してくれ」と言っても聞き入れてくれないということもあります。

 また、結婚して名前が変わってしまったとか、引っ越して住所が変わったとか、実印を変えたとかで、遺産分割協議当時と同じ印鑑証明書を出せない場合もあります。
この場合はどの様に対応するのか、毎回悩ましい思いをします。

 この様に、時間が経つと書類を集めるのが困難になってしまう事がデメリットの一つです。

 次に、2の「他の相続人の協力が必要」に関してです。
 前述したように書類を集めるにしても他の相続人の協力が必要となります。
 そのような手間もありますが、私が経験した中で「他の相続人の協力」という点で一番困るのは、ある不動産を共有で相続した場合です。

 相続登記の際に、ある不動産を2名以上の共有とする形で相続した場合、自分の持分だけの相続登記はできません。自分の持分だけの登記ができてしまう事になると、残りの持分はどうなったの?という事になってしまいます。相続によって生じた結果が全て正しく反映されていないのです。

 相続によって2名以上共有となる場合は、そのうちの1人が保存行為として登記の申請をする事ができるのですが、他の相続人の持分の登記も一緒に申請しないといけないのです。

 では、相続によって共有となった場合にそのうちの1人から相続登記の申請をして何が問題であるのでしょうか?

それは、登記識別情報通知の制度に由来するものがあります。

 登記識別情報通知については、制度開始から数年経っていますので、そろそろ馴染んできたのではないかと思いますが、登記識別情報については、権利を取得する者が識別情報を発行するか発行しないか(情報を通知してもらうか、通知してもらわないか)を選ぶことになります。
 我々司法書士が登記を申請する際には通常、申請書に「登記識別情報を発行してください」という表示をしますが、その表示をするためには、依頼者から「登記識別情報通知を受領する権限」を得なければならないのです。
 司法書士は依頼者の代理人となって登記を申請するのですから、登記識別情報の通知を受けることについても、委任(依頼)を受けていなければそのことについて代理できないのです。

 ということは、共有となる相続登記の依頼の場合に、登記手続きが可能だからといってそのうちの1名からだけ依頼を受け、登記申請してしまうと、その1名分しか登記識別情報は発行されません。他の方からは何らの委任も受けていないからです。

 結果、他の方たちは、登記識別情報通知がされないため、昔で言うところの権利証が無い状態と同じになります。
 昔は、相続人の1名から申請するとその物件を共有することとなった全員が記載された権利証が出来上がりましたが、現在では事実上、そういう手続が採り辛くなってしまったのです。

 そうなりますと、一方の相続人には権利証に代わる書面があるのに、もう一方の相続人にはその書面が無いということになり、これが、将来のトラブルの原因になるかもしれません。

 というわけで、相続登記を放置しておくと、再度他の相続人の協力が必要となってくる場面もあるのです。
他にも複数不動産がある場合に不動産の記載に一部漏れがあるので、追加で遺産分割協議書を作成しなければならなくなったとか、他の相続人に協力してもらわなければならないということは結構あります。

 遺産分割協議が終わって早めに手続きを行えば、そういった二度手間、三度手間が省けると思います。

お盆の時期に皆様家族・親族が顔を会わせる際に、ふと、相続登記のことを話題にしてみてはいかがでしょうか。
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登記識別情報とその取扱いについて 

【登記識別情報とその取扱いについて】
by 加藤雄一

 司法書士(四谷司法事務所)の加藤雄一です。先日お客様から、「権利証の制度って無くなってしまったのですよね?」と尋ねられました。

そもそも権利証というのは、不動産の権利を取得する登記の申請の際に、登記の内容を記載してある書面を提出し、その書面に法務局の受付年月日、受付番号を付した「登記済」の判を押して発行されたもののことであり、正確には登記済証と言います。ところが平成17年に将来のオンライン申請を見据えた不動産登記法の改正で、登記済証の制度(権利証の制度)は廃止され、それに代わるものとして登記識別情報の制度が採用されました。

登記識別情報とは、不動産の権利を取得する登記を申請した場合に発行される12桁の英数字(AからZまでおよび0から9まで)からなるパスワードの事です。これは、権利を取得する登記を申請すると、不動産の個数分、権利を取得した人数分、法務局から発行されるものです(発行しないこともできますが、ここでは省略します)。オンラインでこの情報を入手する方法もありますが、ほとんどは、「登記識別情報通知」という法務局発行のA4サイズの紙に記載されて発行してもらいます。

従来は登記済証を持っているという事で、不動産の権利を有する者である事が推測でき、1通しかない登記済証を法務局に提出できるということは、不動産について権利を有する者である蓋然性が高いと言えました。

これに対して登記識別情報は単なるパスワードでありますが、不動産の登記手続の際には基本的にこのパスワードの提供が必要となります。
つまり手元に登記識別情報通知があっても第三者がパスワードを知っていると、その第三者が「自分が所有者である」と偽って不動産の取引を行い、勝手に登記申請をすることが可能になり、悪用される恐れがあります。

そのため、法務局から発行される登記識別情報通知のパスワード部分には予め目隠しシールが貼ってあります。安易に目隠しシールを剥がしたりすることはお勧めできません。目隠しシール自体は一度剥がすと糊が剥がれるので、再度貼付することができないものですし、他の人にパスワードを盗み見されたりすることもあるからです。私達司法書士の事務所では、登記の申請手続きの際にお客様からお預かりした登記識別情報通知に記載してある登記識別情報(いわゆるパスワード)を、法務局に提供するため、目隠しシールを剥がすことはよくあります。そのパスワードが登記申請手続後もまだ有効な場合は、再度事務所オリジナルの目隠しシール(といっても業者に発注したものですが)を貼り付けておくようにしています。

余談になりますが、不動産登記法改正直後の目隠しシールは大変剥がしづらく、勢いよく剥がすと登記識別情報までも剥がれてしまうといった事が少なからずありました。現在の目隠しシールは以前のものに比べて質がよくなり、剥がしやすくなりましたが、初期のころ、特に平成17年から数年間の間に発行された登記識別情報通知の目隠しシールを剥がす際は慎重に行わないと、識別情報が判別つかなくなってしまいます。その場合でも再発行はしていただけないので、注意が必要です。

ところで、登記識別情報に代わるという事は今までの登記済証(権利証)はただの紙切れになってしまうのではないのか?と思われるかもしれません。

登記識別情報は、不動産登記法改正後の新たに権利を取得する登記手続きから発行されています。いままでの登記済証は権利を失わない以上、有効なもののままです。引き続き大切にお取り扱いいただければ幸いです。

いかがでしたでしょうか?普段なかなか見ることのない権利証や登記識別情報です。その取扱いや制度について疑問点などありましたら、お気軽に司法書士にお問い合わせください。
丸の内アドバイザーズでは、四谷司法事務所 司法書士加藤雄一がお客様のお問い合わせに丁寧に対応いたします。




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登記手続きの必要性 その1 

【登記手続きの必要性 その1】
by 加藤雄一

皆様、こんにちは。
私は、丸の内アドバイザーズグループの登記関係を担当しております、四谷司法事務所の司法書士加藤雄一と申します。私は、27歳の時に司法書士として独立し、現在38歳(2011年10月現在)となります。皆様の司法書士に対するイメージは、登記所の前に事務所があって、司法書士のおじさん(おじいさん?)というものではないでしょうか。都内の司法書士でもこの年齢で、10年選手という司法書士はそんなに多くはないかと思います。最近は、若手司法書士も多くなってきましたが、10年の実績を兼ね備える者は実は数えるほどしかいないのではないかと自負しております。

手前味噌が過ぎたようですが、このブログにおいては、皆様にコラム的に、とかくとっつきにくい登記関係のことや、相続に関するアレコレなど、読みやすさに主眼を置いて、司法書士の業務や私自身に興味を持っていただけるようなものを伝えていきたいと思います。

早速の第一回ですが、「登記って本当に必要なの?」をお伝え致します。
「登記って本当に必要なの?」
不動産を購入すると不動産の仲介会社さんなどから「登記の手続は司法書士が行いますが、誰か知り合いはいますか?」と言われることがあると思います。
皆様は、「登記手続?なにそれ?」と思われるかもしれません。よく「名義を変更する」と言われますが、登記手続としては、「売買による所有権移転登記」などにより、新所有者へ移転登記を行うことになります。その結果、新所有者の「名義」が登記されますので、「名義変更」といわれるのだと思います。
しかし、どうして登記手続は必要なのでしょうか?
 
 たとえば、不動産の所有者Aさんが、Bさんに不動産を売る契約(売買契約)をしたのに、こっそりCさんとも同じ不動産を売る売買契約をした場合、はAさんとBさんとの間の売買契約も、AさんとCさんとの間の売買契約も、それぞれ一応有効な契約となります(これを二重売買といいます)。
 
 契約は一応有効ですから、BさんもCさんも自分の物だ!ということになります。しかし、この不動産はこの世に一つしかない物ですから、どちらかしか取得できません。このような場合にBさんとCさんのどちらが勝つのでしょうか。この時に、登記が鍵を握ることになります。
 
 もし、CさんがAさんにお金を払い、売買に基づく所有権移転登記手続を行い、不動産の登記名義人になっていたとすれば、CさんはBさんに対し、自分が不動産の所有者であると法律的に主張することができます。その登記より前に、BさんがAさんにお金を払い、Aさんから不動産の引渡しを受け、自分のものとして使用していても、CさんはBさんに対して不動産は自分のものだから、自分(Cさん)に引き渡すように請求できるのです。
つまり、BさんとCさんはどちらか先に登記をするかによって勝ち負けが決まると言えるのです。「早く登記した方の勝ち!」ということです。下のイメージを見ていただければわかり易いでしょうか。


登記手続きの必要性その1 図


 このように、登記した者(Cさん)が他の第三者に対して自分が権利者であることを主張できる効力のことを「登記の対抗力」といいますが、登記をする意味はここにあります。
 
 Bさんは、Cさんよりも先にAさんから引き渡しを受けて使用を開始したにもかかわらず所有権を取得することができなくなります。この場合Bさんは、売主Aさんに対して損害賠償を請求して解決を図ることになります。裁判になってもBさんに所有権を認められることは、よほどのことが無い限りありません。

 何か腑に落ちない感じもしますが、法律的には、「財産(不動産)を取得してそれを自分のものだ!として法的にも認めてもらいたいのなら、しっかり登記までしてくださいよ」という考え方になると思われます。やらなきゃいけないことは、後回しにせずしっかりやっておきましょう。ということでしょうか。

 こうしたことが発生しないように、実際の不動産取引の現場では、不動産の代金支払いの際に、司法書士が同席(立会(たちあい))し、登記手続に必要な書類がそろっているかを司法書士が確認し、大丈夫であれば、買主が売主に売買代金を支払い、所有権を買主に移転させ、司法書士は同日中に、買主への所有権移転登記申請手続をするというのが一般的です。もちろん、代金支払いの前に他の人に登記が移っていないかも確認します。
何千万、何百万という金額を支払う不動産なので、失敗は許されません。お金を払ったのに登記がなされないということは、買主にとっては、あってはならないことなのです。
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